Rauchen in der Mietwohnung ist grundsätzlich als „vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache“ erlaubt. Problematisch ist es, wenn Mieter „exzessiv“ rauchen und die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, die den Mieter sonst zur Renovierung verpflichten würde, wie in einem von uns heute verhandelten Fall am Amtsgericht München. In vorliegendem Fall haben sich die Parteien zwar verglichen – gleichwohl handelt es sich um einen für WEG- und Hausverwalter interessanten Fall.

Nach der Rechtsprechung des BGH steht fest, dass Rauchen in einer Mietwohnung über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus geht und eine Schadensersatzpflicht des Mieters begründet, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen im Sinne des § 28 IV der II BerechnungsVO beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern (BGH, Urt. v. 05.03.2008 – VIII ZR 37/07). Der BGH hat offengelassen, wie sich „normales Rauchen“ vom „exzessiven Rauchen“ differenzieren lässt. Nach der Auffassung des AG München wäre hier nur derjenige Schaden ersatzfähig, der durch den Mehraufwand entstanden ist, weil der Mieter nicht nur normal (= vertragsmäßig), sondern „exzessiv“ (= vertragswidrig) geraucht hat. Dieser Mehraufwand müsste bei jeder einzelnen Schadenspositionen, z.B. bei Neutapezierung und mehrfache Malerarbeiten, konkret dargelegt und beziffert werden. Weiter wies das Gericht auf den hier vorzunehmenden Abzug neu für alt hin, um den Vorteil des Vermieters auszugleichen.

Empfehlung:

Bei Rückgabe der Mietwohnung sollte die Hausverwaltung/ der Vermieter Beweise sichern (Zeugen: HV, Handwerker, Nachbarn .., Fotos vom Zustand bei Rückgabe, Proben von Wändtapeten/Steckdosen usw. für Inaugenscheinnahmen aufbewahren) und gespaltene Handwerkerrechnungen in Auftrag geben, um den Mehraufwand differenzieren zu können, besonders dann wenn die Wohnung grundsaniert wird!

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